「ローンの繰り上げ返済をすべきか」考えてみた

住宅に関する話題はいつもにぎわっている。
「賃貸とローン、どっちが得か。」
消費者が興味を持ちやすいキャッチコピーで色々なところで広告をみる。

ただ、これだと前提条件があまりにも少なすぎる。
この前提条件だけで一般解を求めるには恐ろしく複雑な答えとなることが予想される。

- 方程式|関数方程式の解の種類 - Wikipedia
　http://ja.wikipedia.org/wiki/方程式|関数方程式の解の種類

こういったキャッチコピーの回答として用意されてるのは特殊解であると予想しておくべきだ。

例えばこれを数学の問題に当てはめてみる。
y=|x^2+2|
y=1
の交点を求めよ。
こんな問題あったとき、どういう順序で問題を解くだろうか。
この場合、この絶対値の特性を理解して場合分けして解くことになる。

ではそんな簡単なアプローチでローンについての問題は解けるのだろうか。
答えは否。
まず家庭における資産の状況はまちまちだし、ローンを組んだ銀行も違えば金利も違う。
家族状況と必要としてる住居の形状も違うし、居住エリアも違う。
そんな不確定な要素が満載の中では、ごく一部の特殊解を導くのがやっとだろう。

この点、どっかの勝間さんはなぜか一先ず賃貸を推奨している。
どうだろう？


と、前置きが長くなった。
そろそろ本題に入る。
タイトルにつけた「ローンの繰り上げ返済をすべきか」の特殊解について自分なりの答えをここにまとめる。

まず、自分の状況について。
2DK（47m^2） ※50m^2未満なので減税の対象でない
ローン：2830万円
金利：1.175%
この場合に、懐に余裕ができたらローンの繰り上げ返済にあてるべきか否か考察する。

答えから先に記載すると、
いくら早めにローンを返済しても、1%程度の効果しか見込めない。
それであれば、その分の資金を運用して、1%以上の成果を出せばよい。
運用に自信が無いなら、繰り上げ返済すればよい。
ただ、変動金利の特性上、金利が上昇するのであればその前に繰り上げ返済を済ませるべき。

この考察にたどりつくまでの経緯は以下。

よく言われる、ローンの繰り上げ返済は早いうちにやるべき、という根拠の説明で使われる図を見て欲しい。

- 住宅ローンシュミレーション
　http://life.nouveauatlantis.net/loan.html

確かに、この図を見てると、早めに返済をした方が良さそうだと思ってしまう。
なので、自分のローンについてこれと同じ図を描いてみた。

あれ？
なんか変だぞ？
元本返済部と金利部分の境界線がほとんど直線だ。
つまり、手元にある100万円を今繰り上げ返済するのと、一年後に繰り上げ返済するのでは、1%しか違わないのだ。（金利が1%だから当然といえば当然。）
なので早期の繰り上げ返済をすすめる資料では、その端的な表現で、実の部分を教えてくれていない。

このことから、自分がローンを組んだ金利以上の運用に自信があるなら、繰り上げ返済ではなく、その他の方法で運用すれば、よりお金を自分のために働かせることができるようだ。

よって以下の解が得られた。
・繰り上げ返済分の資金を運用して、1%以上の成果を出せばよい。
・運用に自信が無いなら、繰り上げ返済すればよい。
・ただ、変動金利の特性上、金利が上昇するのであればその前に繰り上げ返済を済ませるべき。