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2012年2月27日

節税対策を目的としたマンション販売の営業さんの話を聞いてみた雑感

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半年ぐらい前に、営業と話をする機会があったので、その時のことを振り返る。

結果

ローンを組んでまで取り組む気にはならなかった。

ちなみに、ここの収益形態は、自社でマンション建てて、個人投資家に売って、そこで回収したキャッシュでまたマンションを建てる感じかなぁ、という印象。
個人投資家への救済処置として、借り上げもやってる様子。

営業と話をする前に仕入れた知識

・ローンを組んでレバレッジをかけた際の効果とリスク。
・業者の選定が大きなポイント。
・いきなり、一人の営業の話を聞いてホイホイ判断するのでなく、複数の識者から話を聞いて相談すべき。

- 複数の専門家に相談してみる - すごく詳しい不動産投資、不動産賃貸節税サイト
 http://setsuzeiooya.com/2010/12/post-82.html
こういった問題のほとんどは不動産を売りたい業者としか相談していないことが原因です。

赤字経営についての見解もまとまっていた。

- 所得税対策目的 - すごく詳しい不動産投資、不動産賃貸節税サイト
 http://setsuzeiooya.com/2010/12/post-80.html
そのカラクリは次のような手法です。
① 給与収入による税率が高い方が
② 不動産投資で赤字を出し
③ その赤字を給料と相殺して給料から天引きされた所得税・住民税の一部を取り戻す
という流れになります。
この手法には2つの大きな落とし穴があります。
1つはそもそも赤字を出している(損をしている)ということです。
2つ目は赤字を出すことによるデメリットがあることです。
個人の不動産所得が赤字になると
① 次の融資を受けづらい
② 土地負債利子分は給与所得と合算できない
③ 青色申告特別控除の適用を受けることができない
というデメリットがあります。
所得税対策目的で不動産投資をしてもいいのは
次の融資の必要がない、税金対策としてだけ購入を考えている方
次の融資の必要がない、現金で購入予定の方
不動産所得の黒字の対策の方(不動産所得が赤字にならない)
の3パターンに限られます。
以上

- Normal is Best.: 「中古マンション投資の極意」を読んだ
 http://hkawahara.blogspot.com/2011/10/blog-post_6786.html

- Normal is Best.: 「中古ワンルームマンションで収益を上げる」を読んだ
 http://hkawahara.blogspot.com/2011/10/blog-post_17.html

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